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中指研究院:四季度房價漲幅或將進一步回落

2019年10月10日 00:08來源:未知手機版

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2019年三季度,整體的政策基調體現為:不將房地產作為短期刺激經濟的手段,著力防范房地產金融風險。在此影響下,重點城市商品住宅成交規模同比有所調整,價格環比漲幅穩定在低位區間;土地市場推地節奏放緩帶動成交規模有所回落,宅地成交樓面均價環比下跌,土地流拍率回升,平均溢價率走低,土地競拍熱度明顯減弱。

一、政策環境

不將房地產作為短期刺激經濟的手段

2019年三季度,整體的政策基調體現為:不將房地產作為短期刺激經濟的手段,著力防范房地產金融風險。

第一,中央政治局會議強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段。此次會議確定了三、四季度的政策基調,對市場情緒、后續政策的跟進起到了關鍵引導作用,三季度市場整體調整預期進一步強化。

第二,房地產行業資金定向監管繼續從緊。三季度,貨幣政策在保持流動性合理充裕的同時相關部門針對房地產行業的資金監管并未弱化。特別是在數次降準、房貸利率掛鉤LPR改革過程中更加強調通道監管,確保資金流向、房貸利率變化符合調控方向。此外,浙江銀保監局要求銀行機構加強消費貸用途管控,上海銀保監局嚴控新增房地產信托業務。

圖:相關部門對房地產金融監管的表態

資料來源:中指研究院綜合整理

第三,地方政府緊縮政策數量達到階段高點,調控緊盯市場變化及時調整的特點仍較明顯。整體來看,地方調控政策在7、8月明顯加強,9月有所減弱:蘇州進一步升級了限購政策、合肥升級土拍政策、部分城市房貸利率上浮水平繼續回升、各地公積金政策密集調整、多地強化房地產市場監管。值得注意的是,三季度各地政策整體收緊的同時,上海、長沙、武漢、貴陽、東莞、株洲、徐州、嘉興、任丘等地也適時優化公積金政策、限購政策以更好滿足部分自住群體的購房需求。

圖:2016-2019.9地方出臺調控政策數量分布(收緊)

第四,房地產供給側改革取得關鍵性進展。三季度,我國房地產供給側基礎性制度構建方面取得了突破性進展,土地資源有望進一步盤活:集體經營性建設用地入市在法律層面及稅收機制層面得到確認、國有建設用地二級市場配置通道進一步打開。

展望2019年四季度,房地產行業管理政策仍將立足 不將房地產作為短期刺激經濟的手段 進行構建:

2019年中國房地產調控過程中金融政策貫穿始終,這一點在四季度仍然會繼續堅持,金融監管政策基調仍從嚴從穩并逐步由中央下沉到地方;

一方面部分城市的調控緊盯市場變化存在適度升級的可能,另一方面部分城市通過局部優化現有政策,繼續精準保障首套自住購房需求;

土地端基礎性制度改革對未來中國土地一二級市場供應格局的影響將逐步顯現。

二、市場表現

價格表現平穩,重點城市成交規模穩中有降

百城整體價格表現平穩,今年以來各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示,2019年9月,百城新建住宅均價15051元/平方米,環比上漲0.31%,漲幅連續11個月保持在0.4%以內,整體價格較為平穩。累計來看,2019年1-9月百城住宅價格累計上漲2.54%,漲幅較去年同期收窄1.51個百分點。

圖:2017年至2019年9月各級城市住宅均價累計漲幅和環比漲幅對比

從各級城市來看,2019年1-9月一線城市新建住宅價格累計漲幅較去年同期略有擴大,二、三四線城市價格累計漲幅均收窄。具體來看,一線城市今年前三季度價格累計上漲0.61%,較去年同期擴大0.3個百分點,三季度累計上漲0.32%。二線城市1-9月價格累計上漲3.59%,較去年同期收窄2.57個百分點,三季度累計上漲1.26%。三四線代表城市1-9月累計上漲3.55%,較去年同期收窄3.65個百分點,漲幅收窄幅度在各線城市中最顯著。

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